פורסם 13 ביוני 2026
מס רכישה הוא המס שמשלמים רוכשי דירה לרשות המסים, והסכום תלוי בשווי העסקה ובשאלה אם מדובר בדירה יחידה או בדירה נוספת. על דירה יחידה בשווי של עד כ-2 מיליון ש״ח לרוב לא משלמים מס רכישה כלל, ומעליו המס עולה במדרגות. על דירה נוספת משלמים 8% כבר מהשקל הראשון. קיימות הנחות לעולים חדשים ולאנשים עם נכות, והמדרגות מתעדכנות מדי שנה.
מה זה מס רכישה ומי משלם אותו
בעסקת נדל״ן בישראל המוכר חשוף למס שבח, והקונה משלם מס רכישה. המס מחושב כאחוז משווי הזכות הנמכרת, בשיטת מדרגות: כל חלק מהשווי ממוסה בשיעור אחר, בדומה לשיטת מדרגות מס ההכנסה. אפשר לקרוא הסבר כללי על מס רכישה בוויקיפדיה, אבל השיעורים עצמם נקבעים בתקנות ומשתנים.
כדאי לקרוא גם: איך בוחרים נגר, מרכיב רהיטים או מעצב פנים בלי להתחרט · לשכור או לקנות דירה: מחשבון כדאיות לישראל 2026 · משכנתא לדירה ראשונה: מסלולים, החזר ותנאים ב-2026
הדיווח נעשה תוך 30 יום מיום החתימה על ההסכם, והתשלום בדרך כלל עד 60 יום. חשוב להבין: המס מחושב לפי שווי השוק של הדירה, לא בהכרח לפי המחיר שנכתב בחוזה. אם רשות המסים סבורה שהמחיר אינו משקף שווי אמיתי, היא רשאית לקבוע שווי אחר.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה
הטבלה הבאה מציגה את המדרגות החלות על מי שרוכש דירת מגורים יחידה (או מחליף דירה במסגרת הזמנים שהחוק מאפשר). הסכומים מעוגלים ומשוערים, והם מתעדכנים ב-16 בינואר של כל שנה לפי שיעור עליית מדד המחירים לצרכן.
| חלק משווי הדירה | שיעור המס |
|---|---|
| עד כ-1,978,000 ש״ח | 0% |
| מכ-1,978,000 עד כ-2,347,000 ש״ח | 3.5% |
| מכ-2,347,000 עד כ-6,055,000 ש״ח | 5% |
| מכ-6,055,000 עד כ-20,183,000 ש״ח | 8% |
| מעל כ-20,183,000 ש״ח | 10% |
מדרגות מס רכישה לדירה נוספת
מי שבבעלותו דירה נוספת (דירה שנייה, שלישית או השקעה) משלם לפי מדרגות גבוהות בהרבה, ללא מדרגת פטור:
| חלק משווי הדירה | שיעור המס |
|---|---|
| עד כ-6,055,000 ש״ח | 8% |
| מעל כ-6,055,000 ש״ח | 10% |
על קרקע, מגרש, חנות או משרד השיעור האחיד הוא 6%, בלי קשר לשאלת הדירה היחידה.
דוגמאות חישוב: 1.5, 2 ו-3 מיליון ש״ח
כדי להמחיש את הפער, להלן חישוב מלא לשלושה מחירי דירה, לפי המדרגות שבטבלאות למעלה. הסכומים מעוגלים.
| שווי הדירה | מס לדירה יחידה | מס לדירה נוספת |
|---|---|---|
| 1,500,000 ש״ח | 0 ש״ח | כ-120,000 ש״ח |
| 2,000,000 ש״ח | כ-770 ש״ח | כ-160,000 ש״ח |
| 3,000,000 ש״ח | כ-45,600 ש״ח | כ-240,000 ש״ח |
החישוב לדירה יחידה בשווי 3 מיליון ש״ח עובד כך: אין מס על כ-1,978,000 הראשונים, 3.5% על כ-369,000 ש״ח הבאים (כ-12,900 ש״ח), ו-5% על היתרה של כ-653,000 ש״ח (כ-32,700 ש״ח). הפער בין דירה יחידה לדירה נוספת באותו מחיר מגיע לכ-195,000 ש״ח, וזה בדיוק הסכום שיכול להכריע אם העסקה כדאית.
פטורים והנחות לעולים חדשים
עולים חדשים זכאים למדרגות מס מופחתות ברכישת דירת מגורים או בית עסק. במסלול הזה משלמים שיעור מופחת של 0.5% על חלק השווי עד תקרה (סדר גודל של כ-2 מיליון ש״ח) ו-5% על היתרה. ההטבה אינה פטור מלא, אלא הקטנה משמעותית של החבות.
- חלון הזמן: ההטבה נתונה לרוב בטווח של שנה לפני העלייה ועד כמה שנים אחריה. מי ששוקל רכישה סמוך לסוף התקופה כדאי שיבדוק את התאריך המדויק.
- שימוש אישי: בשנים האחרונות הוסיפו תנאים הקושרים את ההטבה לשימוש של העולה עצמו בדירה, ולא להשקעה.
- בחירה בין מסלולים: לעולה שרוכש דירה יחידה לפעמים כדאי יותר המסלול הרגיל של דירה יחידה, כי מדרגת האפס בו גבוהה. שווה לחשב את שתי האפשרויות.
הנחות לאנשים עם נכות ולקבוצות זכאות נוספות
התקנות מעניקות שיעור מס מופחת של 0.5% על חלק משווי הדירה (עד תקרה שמתעדכנת אף היא) לכמה קבוצות:
- אנשים עם נכות רפואית בשיעורים הקבועים בתקנות, וכן אנשים עיוורים.
- נפגעי פעולות איבה ונפגעי צה״ל שהוכרו.
- משפחות שכולות ובני משפחה של נפגעי פעולות איבה.
ההטבה ניתנת לרוב למספר מוגבל של רכישות במהלך החיים, מותנית בכך שהדירה נרכשת למטרת מגורים, ודורשת הגשת בקשה ואישורים (לרוב מהמוסד לביטוח לאומי או ממשרד הביטחון). לא מדובר בפטור אוטומטי שמופיע מעצמו בשומה.
מתי נחשבים ל"דירה יחידה"
ההגדרה רחבה מכפי שנדמה, ושם קבור רוב הכסף. גם מי שמחזיק בדירה קיימת ייחשב כרוכש דירה יחידה אם ימכור אותה בתוך פרק הזמן שהחוק קובע (בדרך כלל 18 עד 24 חודשים, ובדירה מקבלן לפי מועד המסירה). בנוסף, החזקה בחלק קטן מדירה אחרת, למשל בירושה, לא תמיד שוללת את ההטבה. גם זוג נשוי נחשב ליחידה אחת לצורך המס, ולכן דירה של אחד מהם משפיעה על השני. בהפרדה רכושית אמיתית וקודמת לנישואין אפשר לפעמים לטעון אחרת, אבל זה נושא שדורש ליווי מקצועי.
המדרגות מתעדכנות כל שנה: מה לבדוק לפני החתימה
הסכומים בטבלאות כאן נכונים לסדרי גודל, אך הם משתנים: המדרגות מתעדכנות ב-16 בינואר של כל שנה לפי המדד, ולעיתים גם החקיקה עצמה משתנה. לכן, לפני קבלת החלטה כספית, חובה לבדוק את המדרגות העדכניות ואת תנאי הזכאות באתר רשות המסים או מול עורך דין מתחום הנדל״ן, ולהשתמש במחשבון מס הרכישה הרשמי. הפרש של כמה אלפי שקלים במדרגה יכול להזיז את החבות באופן מורגש, ועסקה שנחתמת יום לפני או אחרי עדכון המדרגות אינה בהכרח זהה.
עוד נקודה פרקטית: כדאי להכניס את מס הרכישה לתקציב הכולל של המעבר, יחד עם עלויות עורך דין, תיווך, שיפוץ וריהוט. מי שמתכנן את הסלון כבר בשלב הזה יכול להיעזר במדריך על איך לבחור ספה לסלון כדי להעריך סעיף שנוטה להתפוצץ בדיוק אחרי הקנייה.
שאלות נפוצות
האם יש פטור מלא ממס רכישה על דירה ראשונה?
אין "פטור" פורמלי, אבל יש מדרגת אפס: על חלק השווי עד כ-2 מיליון ש״ח לא משלמים מס רכישה בדירה יחידה. בפועל, רוכשי דירה ראשונה במחיר נמוך מהסכום הזה אינם משלמים כלום.
כמה מס רכישה משלמים על דירה להשקעה בשווי 2 מיליון ש״ח?
לפי המדרגות של דירה נוספת, 8% על כל השווי, כלומר כ-160,000 ש״ח. בדירה יחידה באותו מחיר החבות היא כמה מאות שקלים בלבד. זהו הפער המשמעותי ביותר במס הזה.
מתי צריך לשלם את המס?
הדיווח לרשות המסים נעשה תוך 30 יום ממועד החתימה על ההסכם, והתשלום בדרך כלל בתוך 60 יום. איחור גורר הפרשי הצמדה וריבית, ולעיתים גם קשיים ברישום הזכויות.
האם אפשר לקבל החזר מס רכישה בדיעבד?
כן, במצבים מסוימים. מי ששילם לפי מדרגות של דירה נוספת ואחר כך מכר את הדירה הקודמת בתוך התקופה הקבועה בחוק יכול לבקש תיקון שומה והחזר. גם מי שלא ידע על זכאותו להנחת נכות או עולה חדש יכול לפעמים לבקש תיקון, בכפוף למסגרת זמנים.
האם מתנה בין קרובי משפחה פטורה ממס רכישה?
העברה ללא תמורה בין קרובים אינה פטורה, אך זכאית לרוב לשיעור מופחת של שליש מהמס הרגיל. ההגדרה של "קרוב" לעניין הזה מצומצמת, ולכן יש לבדוק אותה מראש.
לסיכום
שתי שאלות קובעות את גובה מס הרכישה: מה שווי הדירה, והאם זו דירה יחידה. ההבדל בין המסלולים מגיע למאות אלפי שקלים, ולכן שווה לתכנן את סדר המכירה והקנייה מראש. למי שעלה לישראל בשנים האחרונות או שיש לו זכאות מטעמי נכות כדאי לבדוק את המסלולים המופחתים ולהשוות אותם למסלול הרגיל. ומכיוון שהמדרגות מתעדכנות מדי שנה, את המספרים הסופיים יש לאמת מול רשות המסים לפני החתימה.
עורכת רהיטים ועיצוב, Furniture
תמר זיו עורכת את Furniture. היא עבדה שנים בחנות רהיטים גדולה ואחר כך אצל מעצבת פנים, ומכירה את שני הצדדים: מה באמת עומד בשימוש יומיומי ומה נראה טוב רק בתמונה. הכתבות שלה מתחילות מהמידות והתקציב של החדר, לא מהקטלוג.
